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Conseil en Investissement & Gestion de patrimoine

Investissement immobilier en Déficit foncier

Un investissement en déficit foncier accorde de nombreux avantages en matière de déduction fiscale. Destiné aux biens immobiliers anciens dédiés à la location, ce dispositif permet une réduction, voire une annulation des revenus fonciers imposables. Les investisseurs pourront bénéficier d’une économie d’impôts pouvant atteindre les 64,5 %.

Qu’est-ce que l’imputation des déficits fonciers?

L’investissement immobilier en déficit foncier accorde de nombreux avantages aux bailleurs. Suite à l’achat d’un logement ancien, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires afin de réhabiliter le bien immobilier. Les frais afférents aux travaux dits « déductibles » seront ainsi imputés sur les autres revenus fonciers tout en réduisant le taux d’imposition.
Les travaux sont déductibles en fonction du type de dépenses réalisées et des spécificités du bien immobilier dont celui-ci fait l’objet. Les travaux déductibles peuvent être catégorisés en trois grands groupes :

  • les travaux d’entretien et de réparation
  • les travaux d’amélioration
  • les frais de construction et d’agrandissement

Les travaux déductibles répondent cependant à plusieurs critères relatifs aux conditions générales des revenus fonciers :

  • être associés à des immeubles locatifs
  • être destinés à la conservation de revenu
  • être pris en charge par le propriétaire du bien
  • faire l’objet d’une justification

Des avantages considérables pour l’investisseur

Le bailleur effectuant un achat immobilier bénéficiera d’une réduction de ses impôts par la déduction des travaux sur ses revenus fonciers. Il profitera d’une décroissance, voire d’une suppression, de ses impositions sur les revenus fonciers. Ainsi, l’économie d’impôts pourra atteindre les 64,5 % par rapport aux sommes engagées. Déduire ses revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier impliquera aussi une réduction d’impôts de l’ordre de 45 % au maximum. Ce dispositif n’étant pas régi par le système de plafonds des niches fiscales, il permet d’aboutir à d’importantes défiscalisations.

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Evaluation et impact fiscale du revenu foncier

Le revenu foncier peut être évalué en faisant la différence entre le revenu brut, obtenu pendant l’année d’imposition, et la somme des frais engagés sur la propriété durant cette même période. Les bailleurs bénéficiant d’un revenu foncier qui excède les 15 000 euros, ainsi que les possesseurs d’immeubles profitant de régimes fiscaux dérogatoires, sont les principaux concernés par ce type d’imposition. Il leur sera alors demandé de déclarer, dans le formulaire no 2044 simple ou spécial, leurs différents frais, charges et recettes. La déclaration des revenus no 2042 devra également être déposée avec ce dernier.

Un déficit est observé dans le cas où le montant des loyers est inférieur aux charges engagées. Il peut être imputé sur :

  • le revenu global plafonné à 10 700 euros, ou éventuellement à 15 300 euros en cas de déficit Périssol, sans prise en compte des intérêts d’emprunt
  • les revenus fonciers des 10 prochaines années pour la partie du déficit excédant le plafond (10 700 euros ou 15 300 euros), ou celle cumulée à partir des intérêts d’emprunt

Les déficits fonciers sans intérêts d’emprunt sont déductibles, à raison de 10 700 euros ou 15 300 euros en cas de déficit Périssol, sur le revenu global. Les excédents des déficits, ainsi que les intérêts d’emprunt durant l’année d’imposition et les 10 années à venir, seront déduits sur les revenus. Les déficits fonciers produits seront à porter lignes 4BB à 4BD de la déclaration n o 2042.
La déduction des déficits fonciers sur le revenu global est effective dans la mesure où l’immeuble est mis en location jusqu’à la fin de la 3ème année après la réalisation de l’imputation. Sinon, les déficits enregistrés pendant les 3 ans avant la fin du bail de location intègreront le revenu imposable.