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Conseil en Investissement & Gestion de patrimoine

Investir sous la Loi Malraux

Auparavant, la réduction d’impôts via la loi Malraux était soumise à un plafonnement des travaux à raison de100 000 euros par an et par foyer fiscal, pour une défiscalisation de 30 000 euros par an au maximum. Mais à partir du 1er janvier 2017, ce plafond a été supprimé, et ce, pour tous les programmes dont le permis de construire a été accordé après cette date. Le plafond des travaux de rénovation avec la loi Malraux est désormais de 400 000 euros pour 4 ans. Si l’on suppose donc qu’un investisseur arrive à réaliser l’ensemble des travaux à entreprendre sur une année, il a droit à une réduction d’impôts qui peut atteindre les 120 000 euros en un an.
Les programmes Malraux constituent aussi une grande opportunité pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine en dépassant la limite de réduction d’impôts de 10 000 euros qui a été fixée par le plafonnement des niches fiscales. En effet, les investissements en loi Malraux ne sont plus soumis aux conditions de plafonnement des avantages fiscaux.

La défiscalisation sous la loi Malraux en bref

Pour bénéficier d’une défiscalisation sous la Loi Malraux, il est essentiel d’investir dans un bien immobilier ancien à rénover. L’immeuble doit être situé dans un des Sites Patrimoniaux Remarquables des villes françaises, à savoir les secteurs sauvegardés, AVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) et ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager).

La loi des finances 2009 a considérablement modifié le dispositif Malraux qui, d’un système de déduction des charges sur les revenus fonciers, passe vers un véritable mécanisme de réduction d’impôts sur les travaux. En 2013, la Loi Malraux bénéficie d’un avantage fiscal spécifique en échappant au plafonnement des niches fiscales. Ainsi, le système est aujourd’hui le seul parmi les régimes des monuments historiques à ne pas être concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros ou 18 000 euros (pour les régimes Girardin et Sofica).

Et les avantages de la loi Malraux ne cessent d’augmenter. En 2017, le plafond de dépense limité à 100 000 euros par an a été révisé et n’est plus applicable. Désormais, le plafond du montant des travaux est de 400 000 euros, étalé sur une période de 4 ans. Il devient donc possible de défiscaliser jusqu’à 120 000 euros via la loi Malraux en une année.

Le principe de la défiscalisation loi Malraux

La loi Malraux a été créée le 4 août 1962 par André Malraux. L’objectif étant de protéger le patrimoine immobilier français, les investissements dans des programmes de rénovation d’immeubles situés dans les secteurs sauvegardés, dans un quartier ancien dégradé, ou dans le cadre d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine sont encouragés. Les projets d’investissement doivent faire l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou être déclarés d’utilité publique.

Suite à la loi de Finance Rectificative de 2016, les Sites Patrimoniaux Remarquables ou SPR – créés par la loi du 7 juillet 2016 dans l’objectif de protéger et mettre en valeur le patrimoine urbain et paysager –, comptent maintenant parmi les zones éligibles à la loi Malraux. Ces sites regroupent les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP, et AVAP. Désormais, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts accordée par la loi Malraux en investissant dans des SRP (Sites Patrimoniaux Remarquables), des QAD (Quartiers anciens dégradés) ou des quartiers conventionnés NPNRU.

Quelle réduction d’impôts avec la Loi Malraux ?

Le dispositif Malraux accorde deux types de réduction d’impôts sur les travaux de rénovation engagés par le propriétaire à hauteur de :

  • 30 % pour les travaux effectués sur des biens placés dans les SPR avec PSMV approuvé, les NPNRU, et les QAD.
  • 22 % pour les projets réalisés dans les SPR avec PVAP approuvé, ou ceux entrepris dans le cadre d’un programme de restauration d’utilité publique.

Les avantages fiscaux accordés par la loi Malraux sont imputables intégralement sur l’année d’exécution des travaux. En général, les travaux à réaliser dans le cadre d’un programme de rénovation sont étalés sur deux ou trois années, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts sur une durée avantageuse. À noter qu’avec la loi Malraux, il est possible d’étaler jusqu’à 4 exercices fiscaux les travaux qui ouvrent droit à la défiscalisation Malraux.
D’autres conditions sont requises pour bénéficier pleinement des avantages de ce dispositif. En effet, l’investisseur ou le groupe d’investisseurs doit s’engager à rénover l’immeuble en entier. Aussi, il doit louer les logements nus pour une durée de 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant la réalisation des travaux.

Les travaux réalisés dans le cadre de la loi Malraux peuvent être combinés avec les subventions de l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), un deuxième dispositif qui vise à inciter la rénovation du patrimoine immobilier urbain. Il s’agit d’une subvention notable octroyée en échange d’un plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Précisons qu’il n’y a pas d’obligation de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire avec la défiscalisation Malraux. Par ailleurs, cette subvention permet de profiter d’une déduction d’impôts à hauteur de 30 % ou 60 % sur le loyer, en fonction du plafond choisi.
En outre, vous pouvez acheter un bien dans le cadre de la loi Malraux en SCI fiscalement translucide ou en copropriété. Dans ce cas, la réduction d’impôts au pro rata de détention est partagée entre les copropriétaires. Il est aussi possible d’acquérir un bien en programme Malraux par le biais des SCPI Malraux ou des foncières Malraux qui sont des canaux d’investissement collectifs.

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Les zones éligibles à la loi Malraux

L’on peut distinguer trois types de secteurs où il est possible d’investir en loi Malraux :

  • Les secteurs sauvegardés
    Mis en place par la loi Malraux en 1962, ces secteurs sont des zones urbaines protégées, établies au sein des villes françaises. Cette protection est due à leur aspect esthétique et historique. L’opération doit par ailleurs faire l’objet d’une réparation et d’une mise en valeur de l’intégralité ou d’une partie des immeubles concernés.
  • Les ZPPAUP
    Créées en 1983, ces zones couvrent les localités qui représentent un intérêt esthétique ou historique. Elles sont déterminées par le préfet de Région avec l’aide d’un Architecte des Bâtiments de France. L’ensemble des travaux effectués dans les ZPPAUP requiert une autorisation spécifique et un appui de cet architecte des bâtiments de France.

Le législateur jugeant important de rassembler ces secteurs dans un seul dispositif, il les a regroupés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables à l’issu de la loi de finances rectificative de 2016.
Afin de profiter pleinement des avantages fournis par la loi Malraux, il faut bien choisir la ou les villes où l’on souhaite investir. Puisque toutes les villes ne sont pas éligibles, il est donc important de s’assurer que celle où l’on souhaite investir figure bien parmi les secteurs classés pour la protection du patrimoine.

Les risques d’un investissement en loi Malraux

Le principal aléa encouru avec la loi Malraux, c’est celui d’une valorisation faussée du prix du bien lors de la revente. Pour se protéger de ce risque, il est vivement conseillé de réaliser, avant d’investir en Malraux, une estimation de la valeur du bien, avant et après les travaux. Cela va permettre d’établir un prix correct à la revente, mais surtout d’éviter de payer une somme trop élevée à l’achat.
Une évaluation des travaux à réaliser est aussi de mise avant d’investir. Si le montant des travaux à réaliser est trop élevé, le projet d’investissement risque de ne pas être rentable, même avec la réduction d’impôts.
Un autre point de vigilance : une surévaluation du loyer. Bien que l’immeuble soit de très bonne qualité, il faut considérer sa valeur locative et le loyer moyen dans la ville dans laquelle il est placé.
Enfin, il ne faut pas oublier que le bien doit être mis en location durant 9 ans au minimum, donc la revente ne sera possible qu’après cette échéance.

L’investissement Malraux et les avantages de la VIR (Vente d’immeuble à rénover)

Auparavant, un promoteur vendant un bien immobilier à rénover était obligé de justifier le paiement des travaux envers l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre). Depuis 2009, il est devenu possible pour un promoteur de vendre ce type de bien sous un programme Malraux par le biais d’un contrat de vente spécifique à ce régime de vente. Ce régime, régi par l’article L262 -1 du code de la construction et de l’habitation, a été lancé à la fin de l’année 2008 dans le cadre de la loi ENL (Engagement National pour le Logement). Ce dispositif a été institué pour offrir une protection supplémentaire à l’acquéreur. Cette loi oblige la personne qui met en vente un immeuble bâti à s’engager dans un acte notaire signé par celle-ci et l’acquéreur, et à réaliser certains travaux spécifiés dans le contrat de vente durant un délai spécifique. À la signature de l’acte de vente, le vendeur doit aussi fournir une garantie extrinsèque d’achèvement à l’investisseur.

Les conditions pour bénéficier du régime de la loi Malraux

Pour qu’un programme Malraux soit éligible à la défiscalisation, il doit être conforme aux conditions ci-après :

  • Le projet de rénovation doit s’appliquer à la totalité de l’immeuble.
  • Le bien doit être mis en location 12 mois après l’achèvement des travaux.
  • Un architecte des bâtiments de France doit superviser les travaux de rénovation.
  • Avant le démarrage des travaux, ils doivent faire l’objet d’une autorisation accordée par le préfet.
  • Les travaux doivent être réalisés sur une période maximale de 3 années consécutives, lors de la délivrance du permis de construire (exception : fouille archéologique).
  • L’acquéreur doit s’engager à louer nu le bien pour une durée de 9 ans au minimum.
  • Le futur locataire doit faire du bien sa résidence principale, et ne doit pas être du même foyer fiscal, un descendant ou ascendant de l’acquéreur.
  • Par ailleurs, les travaux concernés par la défiscalisation Malraux sont :
  • Les travaux de démolition.
  • Les travaux de reconstruction de toiture.
  • Les travaux de transformation de logement.
  • Les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants.
  • Les travaux d’utilité publique.
  • Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
  • Les travaux d’agrandissement.
  • Les travaux de transformation de greniers ou des combles pour les rendre habitables.