L’investissement en nue-propriété met en œuvre la technique du démembrement. Celle-ci consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. La nue-propriété offre un droit de propriété, sans le droit de jouissance et de perception des revenus. L’usufruit accorde l’entière jouissance du bien et la perception des fruits (revenus). La réunion des deux entités, nue-propriété et usufruit, pour un bien immobilier, est dite consolidation. Elle permet au propriétaire de jouir d’un bien en pleine propriété.
Comme l’usufruit porte toujours sur une période déterminée, le démembrement d’une propriété immobilière est toujours pratiqué sur une durée prédéfinie. Ainsi, la durée d’un démembrement peut être fixée ou temporaire, allant de 5 à 10 ans pour les parts de SCPI, et de 12 à 18 ans pour les biens immobiliers directs. Le démembrement peut également être décidé pour une durée viagère, donc, qui prend fin au décès de l’usufruitier. A ce titre, le démembrement de propriété est particulièrement privilégié dans le cadre de la transmission de patrimoine. Il s’agit également d’une alternative intéressante pour les personnes sujettes à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, en démembrant le bien, la personne limite l’imposition de son capital. Elle constitue en même temps un patrimoine immobilier qu’elle pourra valoriser à terme. Le démembrement est également un choix stratégique qui permet de réduire au minimum l’investissement initial nécessaire.
