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Conseil en Investissement & Gestion de patrimoine

Acquisition de biens démembrés en nue-propriété

Investir en nue-propriété permet d’acheter un bien immobilier tout en bénéficiant de nombreux avantages. Il permet notamment de profiter d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50 % de sa valeur en pleine propriété. L’investisseur est propriétaire du bien mais confie sa gestion à un usufruitier. Grâce à un crédit immobilier, un bien acquis en nue-propriété permet de déduire entièrement les intérêts de l’emprunt sur les revenus fonciers.

Démembrement : les principes

L’investissement en nue-propriété met en œuvre la technique du démembrement. Celle-ci consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit. La nue-propriété donne un droit de propriété, sans le droit de jouissance et de perception des revenus. L’usufruit accorde l’entière jouissance du bien et la perception des fruits (revenus). La réunion des deux entités, nue-propriété et usufruit, pour un bien immobilier, est dite consolidation. Elle permet au propriétaire de jouir d’un bien en pleine propriété.

Comme l’usufruit porte toujours sur une période déterminée, le démembrement d’une propriété immobilière est toujours pratiqué sur une durée finie. Ainsi, la durée d’un démembrement peut être fixée ou temporaire, allant de 5 à 10 ans pour les parts de SCPI, et de 12 à 18 ans pour les biens immobiliers directs. Le démembrement peut également être décidé pour une durée viagère, donc, qui prend fin au décès de l’usufruitier. A ce titre, le démembrement de propriété est particulièrement privilégié dans la transmission de patrimoine. Il s’agit également d’une alternative intéressante pour les personnes sujettes à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, en démembrant le bien, la personne limite l’imposition de son capital. Elle constitue en même temps un patrimoine immobilier qu’elle pourra valoriser à terme. Le démembrement est également un choix stratégique qui permet de réduire au minimum l’investissement initial nécessaire.

Des loyers perçus dès l’origine

La décote sur le prix d’achat de la nue-propriété correspond à l’équivalent de la totalité des loyers actualisés et nets de frais, taxes et charges que l’investisseur aurait encaissés sur la période s’il avait mis en location le bien acquis en pleine-propriété.

Sécurité du placement immobilier

Aucune dépense imprévue ni risque locatif pour l’investisseur en nue-propriété pendant toute la durée du démembrement de propriété du bien.

Une valorisation mécanique

Elle résulte de la récupération de la pleine propriété au terme du démembrement de la propriété. Il s’agit de la récupération automatique de l’usufruit du bien dont vous avez acheté la nue-propriété.

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Acquisition de bien en nue-propriété comme investissement

Pour un investisseur, l’acquisition d’un bien immobilier neuf en nue-propriété consistera à acquérir le bien en démembrement. L’usufruit sera proposé à un organisme de gestion pour une durée de 10 à 15 ans. De cette façon, il sera propriétaire de la nue-propriété du bien pendant la durée de l’usufruit. Il obtiendra par la suite la pleine propriété du bien immobilier à la fin de l’usufruit. C’est en effet les conséquences de la consolidation de la nue-propriété et de l’usufruit du bien. A noter que l’investisseur ne pourra pas percevoir de loyers pendant la durée de l’usufruit. Ceux-ci seront versés à l’usufruitier du bien. Néanmoins, l’investisseur a la possibilité de bénéficier d’une décote importante sur le prix de l’acquisition. A souligner toutefois l’importance de la plus-value qu’il va réaliser à la fin de la période de l’usufruit. Il récupérera notamment la pleine propriété du bien immobilier.

Il lui sera également possible de bénéficier d’une exonération sur la plus-value qu’il aura réalisée par l’application du régime d’abattement pour la durée de détention. Quant à la fiscalité, l’acquisition de bien démembré en nue-propriété offre un avantage considérable à l’investisseur. En effet, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur la valeur de ses biens détenus en nue-propriété. C’est ainsi une technique efficace pour optimiser les charges d’imposition IFI, ou même pour ne pas atteindre le seul d’éligibilité. Il s’agit ainsi d’un choix stratégique et économique pour les personnes qui sont déjà fortement fiscalisées. Les personnes souhaitant alléger leur fiscalité en ne percevant pas de revenus fonciers sur leurs biens pourront également en profiter.

Investissement dans l’immobilier en nue-propriété : intérêt économique

Il s’agit d’acquérir un bien en démembrement entre un acquéreur en nue-propriété et un organisme de gestion locative. Celui-ci détiendra l’usufruit durant une période déterminée. Selon la durée de l’usufruit, le coût total de l’investissement sera réparti entre l’investisseur nu-propriétaire et l’usufruitier. La valeur de l’usufruit temporaire est évaluée à 23 % de la valeur en pleine propriété, en se basant sur une période de 10 ans. Dans le cas d’un démembrement sur 20 ans, la valeur de l’usufruit sera estimée à 46 % de la valeur du bien immobilier. La nue-propriété, quant à elle, s’élève à 54 %. Ce qui est considérablement inférieur à la valeur du bien dans le cas d’un achat en pleine propriété. Toutefois, il est important de bien préciser les charges (réparation, taxe foncière, location… dans le contrat. Généralement, elles sont amputées à l’usufruit puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu du bien pendant la durée de l’usufruit.

Investissement dans l’immobilier en nue-propriété : intérêt fiscal

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne sera pas imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont sujets à l’impôt sur le revenu et à la taxe forfaitaire de 15,5 % au titre des prélèvements fiscaux. Par ailleurs, il est possible pour l’investisseur de déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers comme les grosses réparations. Selon le régime du droit commun et le statut de l’usufruitier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. Cependant, l’acquisition doit être effectuée par emprunt.
La fiscalité d’un bien démembré prévoit qu’il soit imposable au titre de l’IFI auprès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne sera alors imposé que d’une taxation au titre de l’ISF pour l’ensemble de ses biens détenus en nue-propriété.

La question des charges et des intérêts d’emprunt

Dans le cadre d’un bien acquis en démembrement, le nu-propriétaire pourrait avoir la possibilité de déduire certaines dépenses. Celles-ci sont liées à l’entretien, l’amélioration et la conservation du bien concerné. Ceci peut se faire sous certaines conditions relatives à l’usage du bien concerné. Seules les charges liées à un immeuble loué par l’usufruitier sont déductibles, les revenus de ce dernier étant imposables à titre de revenus fonciers ; sauf en cas de démembrement faisant suite à une succession ou une donation familiale entre parents (jusqu’à 4ème degré) ; ou si l’usufruit est détenu par un bailleur social.

Le nu-propriétaire peut déduire certaines dépenses qu’il supporte pour l’entretien de son bien, lorsque les revenus de l’immeuble sont imposables via l’usufruitier. Toutefois, il faut que les dépenses concernées correspondent à la définition des charges déductibles des revenus fonciers. Concernant les intérêts d’emprunt, ceux-ci sont déductibles par le nu-propriétaire uniquement en cas :

  • d’acquisition de la nue-propriété du bien immobilier concerné
  • de construction ou de reconstruction du bâtiment
  • de sa réparation, de son amélioration et de sa conservation

Seules les dépenses engagées dans le cadre de cette liste sont déductibles des revenus fonciers bruts du nu-propriétaire. A noter qu’à la fin de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier sans aucune forme d’imposition ni de frais particuliers.