L’optimisation de votre patrimoine repose sur trois piliers complémentaires : la constitution d’une épargne solide et rentable, la diversification de vos actifs boursiers et immobiliers, et la défiscalisation.

L’optimisation fiscale, qui vous permet d’alléger sensiblement votre imposition, passe le plus souvent par l’investissement immobilier. Découvrez les 6 principaux dispositifs défiscalisants prévus par les pouvoirs publics français pour encourager l’investissement immobilier.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

En adoptant le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous devez choisir entre le dispositif classique et la loi Censi-Bouvard. La nature et le montant de l’avantage fiscal dépendent alors de l’option retenue.

LMNP classique et LMNP Censi-Bouvard : une nuance importante

Le statut LMNP comporte deux volets : le dispositif LMNP dit « classique », et le dispositif Censi-Bouvard.

Dans le premier cas de figure, vous obtenez le remboursement de la TVA (soit 20% du montant de votre investissement), en profitant du mécanisme de l’amortissement qui vous permet de neutraliser fiscalement les revenus ainsi générés.

En revanche, dans le cadre d’un investissement LMNP Censi-Bouvard, vous devez obligatoirement investir dans une résidence de services (résidence EHPAD, seniors, étudiante…) pour bénéficier d’une réduction fiscale de 11% du montant de votre investissement.

Lois Pinel et Pinel Outre-mer

La loi Pinel vous fait bénéficier d’une réduction fiscale à hauteur de 21% du montant de votre investissement, pour un engagement de 12 ans. Les durées d’engagement inférieurs, de 6 et 9 ans, donnent lieu à des avantages fiscaux inférieurs, qui s’élèvent respectivement à 12% et 18%. Le plafond d’investissement est, là aussi, plafonné à 300 000€.

Dispositif Pinel Outre-mer : une alternative avantageuse

Le fonctionnement du dispositif Pinel Outre-mer est parfaitement semblable à celui de la loi Pinel classique. Une différence de taille, cependant, pourra vous inciter à investir sur l’un des territoires français d’outre-mer : les réductions d’impôts accordées sont nettement plus élevées.

Ainsi, pour les mêmes durées d’engagement, le taux de la réduction d’impôt s’élève à 23% pour un investissement sur 6 ans, 29% pour une durée de 9 ans, et jusqu’à 32% pour un investissement sur 12 ans.

La nue-propriété

Le mécanisme de la nue-propriété vous permet d’acquérir un bien immobilier tout en confiant l’usufruit de ce bien (c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le mettre en location) à un bailleur professionnel. De cette manière, vous évitez l’imposition de vos revenus fonciers et des valeurs mobilières, mais aussi le règlement de la taxe d’habitation, pendant toute la durée de la nue-propriété.

Ce dispositif est particulièrement recommandé pour optimiser la fiscalité des tranches d’imposition les plus élevées, et notamment pour alléger le montant votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Le dispositif Malraux

La loi Malraux vous offre la possibilité d’alléger votre fiscalité en investissant dans un immeuble ancien. La réduction d’impôt est alors calculée sur la base du montant des travaux engagés pour la restauration du bien.

Loi Malraux : quelles conditions d’accès ?

Pour bénéficier des économies d’impôt prévues par la loi Malraux, l’immeuble dans lequel vous investissez doit être protégé par l’un des plans de sauvegarde du patrimoine mis en place par les pouvoirs publics. La nature de ce plan détermine le montant de la réduction d’impôt, qui s’élève à :

  • 22% pour les immeubles implantés au sein d’un site patrimonial remarquable, qui fait l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou dont la restauration est reconnue d’utilité publique ;
  • 30% pour les bâtiments situés dans un quartier qui fait l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné NPNRU.

Le mécanisme du déficit foncier

Le déficit foncier correspond à l’éventualité où les charges déductibles liées à la mise en location de votre bien immobilier, aux intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquérir ou aux travaux de réparation, sont supérieurs aux revenus fonciers tirés de son exploitation.

Une fois créé, ce déficit foncier est imputé sur votre revenu global, dans une limite de 10 700€.

La loi de défiscalisation Monuments historiques

Dans la lignée directe du dispositif Malraux, la loi Monuments historique vise aussi la préservation du patrimoine français. Elle concerne les biens immobiliers anciens qui nécessitent d’importants travaux de réparation et/ou de restauration.

La loi Monuments historiques prévoit la déduction intégrale des charges liées aux travaux et à l’entretien du bien, mais aussi des intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition et la rénovation du bien, de vos revenus fonciers. Par ailleurs, le déficit généré par ce type de montage financier est intégralement déductible de votre revenu global, sans aucun plafond.