Investir dans les SCPI en démembrement pour préparer sa retraite, comment ça marche ?

Vous souhaitez investir dans le secteur de l’immobilier pour préparer votre retraite dans des conditions particulièrement avantageuses ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier en nue-propriété s’avèrent être une solution tout à fait pertinente pour acquérir un bien immobilier à moindre coût sans se soucier d’une fiscalité pénalisante ni des soucis de gestion. Explications…

A titre de rappel, les SCPI sont des produits d’investissement donnant accès à des biens immobiliers du secteur tertiaire. Il peut s’agir des commerces, des bureaux, des hôtels ou encore des murs de boutiques situés en France ou à l’étranger. Le parc immobilier est confié à un exploitant spécialisé en charge de sa gestion et de son exploitation jusqu’au terme de l’opération. Les associés au sein de la SCPI jouiront par la suite d’une quote-part régulière sur les loyers perçus durant l’activité. A noter que ce type de placement a enregistré un rendement moyen à hauteur de 4,40 % durant l’année 2019, une performance en hausse constante par rapport aux années précédentes.

L’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété consiste à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit du bien, dépendamment de vos objectifs. Dans le cas où vous souhaitez profiter d’une importante décote sur le montant de la souscription sans avoir à vous soucier de l’IR et de l’IFI générés par votre investissement durant de nombreuses années, optez pour la nue-propriété. Par contre, si vous prévoyez de jouir de revenus immédiats tout en préparant votre transmission de patrimoine, l’usufruit vous conviendra le mieux.

Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?

Bien que l’achat de parts d’une SCPI en nue-propriété ne vous accorde aucun revenu dans l’immédiat, cette alternative vous offre toutefois des avantages conséquents. En effet, au terme de la période de démembrement temporaire de propriété qui s’étale sur 10 à 15 ans environ, vous pourrez récupérer la pleine propriété des parts sans avoir à payer d’impôts ni de frais en sus. Cette solution s’avère particulièrement intéressante pour remédier à la baisse de revenus à l’arrivée de la retraite ou pour anticiper les éventuelles dépenses liées à l’état de dépendance durant la vieillesse. 

Le principe est simple : avec un même budget, vous serez en mesure d’acquérir un plus grand nombre de parts en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété. La décote, quant à elle, est évaluée en fonction de la durée de la période de démembrement. Par conséquent, plus elle sera longue et plus la valeur du ticket d’entrée en nue-propriété sera abordable. De manière générale, la décote s’élève entre 27 % et 38 % pour un démembrement sur dix ans, et entre 29 % et 43 % pour un démembrement sur quinze ans. De plus, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux générés par l’opération incomberont à l’usufruitier, ce qui vous délestera d’importantes charges fiscales, surtout si vous êtes déjà lourdement imposé.

Pourquoi investir dans une SCPI en usufruit ?

L’achat de parts de SCPI en usufruit s’adresse principalement aux institutionnels, mais également  aux particuliers peu imposés et disposant d’un capital conséquent à investir. Cette solution vous permet avant tout de profiter d’une importante décote de l’ordre de 60 % à 70 % sur le ticket d’entrée. De plus, vous percevrez des loyers réguliers en provenance de la SCPI jusqu’au terme du démembrement temporaire de propriété. L’opération trouve également son intérêt dans la mesure où vous aurez l’opportunité de faciliter votre succession, d’effectuer une importante acquisition ou encore de financer les études de vos descendants grâce aux revenus complémentaires enregistrés. Par contre, vous perdrez tous vos droits sur les parts ainsi que votre capital une fois que la période de démembrement temporaire de propriété touchera à son terme.

Investir dans une SCPI en nue-propriété, quels inconvénients ?

Malgré les nombreux avantages d’un investissement dans une SCPI en nue-propriété, cette pratique présente également certains inconvénients à ne pas négliger. D’une part, vous ne percevrez aucun revenu relatif à votre opération pendant toute la durée du démembrement temporaire de propriété. De ce fait, il est dans votre intérêt de vous créer d’autres sources de revenus afin que vous disposiez de liquidité en cas d’imprévu et que votre qualité de vie ne soit pas impactée par vos choix d’investissement. D’autre part, vous parviendrez difficilement à revendre vos parts en démembrement de propriété du fait d’un marché peu liquide et d’un nombre assez restreint d’acquéreurs. Par ailleurs, il est recommandé de ne placer qu’une partie de votre capital dans ce type d’investissement dans le but de pouvoir diversifier au mieux votre patrimoine à travers plusieurs types d’actifs. A noter qu’au terme de l’opération de démembrement, vous pourrez récupérer la pleine propriété des parts pour profiter de revenus réguliers. Vous aurez également la possibilité de les revendre avec une plus-value intéressante à la clé. En cas de décès avec la fin du démembrement, vos héritiers bénéficieront de vos parts en nue-propriété dans le cadre de votre succession. Le montant des droits sera déterminé en fonction de la valeur majorée de la nue-propriété des parts. Cette dernière sera calculée en prenant en compte le nombre d’années avant la fin de l’opération de démembrement.

Dans tous les cas, faites appel aux services de nos conseillers en gestion de patrimoine pour évaluer au mieux vos besoins et votre situation patrimoniale. Nous serons en mesure de vous proposer par la suite les meilleures solutions en prenant en considération votre profil d’investisseur.

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